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Immobilier : acheter en viager ou en nue-propriété ?

L’achat en viager ou l’achat nue propriete sont deux façons d’investir dans l’immobilier. Ils sont pareils par leur temps de jouissance du logement qui n’est pas immédiate et n’a souvent lieu que plusieurs années après l’acquisition. En plus de ces ressemblances, chaque option a son propre principe.

La nue-propriété

Ce mode d’achat consiste à n’acheter que la nue-propriété d’un bien locatif. Un bailleur social détient l’usufruit pendant 15 à 20ans ; il gère, loue et entretient le logement en question et l’investisseur n’en reçoit encore rien. Son bénéfice se situe sur son montant d’achat qui est à 30-40% moins cher que le même bien en pleine propriété. De plus, cette détention de la nue-propriété ne lui coûte ni taxe d’habitation, ni taxe foncière, ni même travaux d’entretien, en fait rien du tout, il n’a aucun souci de gestion locative. Aucun impôt sur le revenu car il n’obtient pas de loyer, ni de taxe à l’ISF. Après les 15-20ans, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien à sa valeur vénale et sans droits de mutation. Il est libre de le louer, l’occuper jusqu’à la revendre.

Pour se lancer dans ce genre d’achat, il faut avoir une capacité financière assez solide car on n’en obtient aucun revient pendant des années. C’est un bon moyen de se préparer une retraite à une échéance de 15 à 20 ans.

Le viager

Le viager par contre, permet à un acheteur (débirentier) d’accéder à une propriété en versant une somme appelé « bouquet » au vendeur (crédirentier) de 30% moins élevé que la valeur réelle du logement sur le marché, et s’engage à verser une rente viagère à l’occupant jusqu’à son décès. Toutes dépenses affiliées, taxes foncières, charges et travaux de la propriété sont à la charge de l’acheteur. L’ennui est que la jouissance à la propriété ne se fera que lors du décès de l’occupant qui ne peut être calculé à l’avance. Si ce dernier meurt peu de temps après la transaction, l’investissement peut s’avérer très intéressante. Par contre, s’il vit longtemps, le prix du bouquet ajouté aux rentes viagères versées peut dépasser la valeur du bien en pleine propriété. Le mieux est donc de choisir un vendeur de 20ans plus âgé que l’acheteur.

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