Lorsque les dispositifs de défiscalisation alliés aux investissements immobiliers, qu’il s’agisse d’anglet immobilier en locatif ou en résidences services, ne sont pas utilisés avec précautions, ils peuvent vite tourner en cauchemar pour les contribuables qui projetait de faire un placement sûr et rentable. Dans cet article, des astuces vous seront données pour éviter les pièges.
Girardin industriel, programme non viable économiquement
Les dangers sont nombreux pour les contribuables, au risque de perdre leur investissement et être rattrapés par le fisc ! Il existe des programmes de défiscalisation notamment exposés aux escroqueries, comme le Girardin industriel pour l’investissement en outre-mer. En effet, des dizaines de milliers de contribuables français ont été victimes de sociétés promettant des rentabilités fructueuses, mais qui au final ne tiennent pas compte de leurs engagements. Ce dispositif constitue des risques, est trop souvent critiqué et nécessite vraiment une grande vigilance par rapport à l’action des sociétés intermédiaires ainsi que la nature des produits dans lesquels ils ont investi.
Défiscalisation en immobilier locatif
En immobilier locatif, les promesses d’investissements en Robien, Borloo, Scellier et Duflot peuvent aussi n’être qu’illusions. Le schéma le plus courant : faute de terrains disponibles ou abordables dans les secteurs tendus, un promoteur va choisir un emplacement plus excentré pour construire. Même si les logements seront vendus à des prix intéressants, les locataires seront presque nuls. Il fait alors appel à une société de défiscalisation qui va lui proposer des packages tout inclus et croit ainsi investir dans un produit sûr. Or il risque d’être surfacturé et de perdre sa réduction d’impôt si le logement n’est pas loué dans la première année.
Défiscalisation en immobilier résidences de services
Ce type d’investissement doit être également traité avec prudence. Les propriétaires louent via un intermédiaire, qui leur reverse un loyer soi-disant garanti. Mais ce loyer peut être gonflé pour monter la rentabilité et attirer les investisseurs, et finalement revu à la baisse. Les propriétaires sont contraints d’accepter car résilier le bail les exposerait à des indemnités et à perdre la réduction d’impôt liée au dispositif.
5 conseils pour éviter les pièges de la défiscalisation
- Vérifiez que le marché est favorable : tension locative et adéquation entre nature/emplacement du logement (ex : proximité des écoles pour une résidence étudiante) ;
- Vérifiez que les loyers utilisés correspondent bien à la réalité du marché local ;
- Vérifiez le sérieux du promoteur, par la qualité de ses réalisations (non aux microsociétés) ;
- Diversifiez vos investissements par nature/emplacement, et évitez d’acheter plusieurs biens en même temps dans le même immeuble ;
- Evitez les opérations packagées avec un prêt in fine, adossé à un contrat d’assurance-vie ou à un prêt à taux variable non capé. Adressez-vous à votre propre banquier !
